Berliner Mieterstrom: Was Hauseigentümer mit Solaranlage wirklich beachten müssen

Solarstrom nicht nur selbst nutzen – sondern auch an Mieter liefern

Wer in Berlin ein Mehrfamilienhaus besitzt und eine Solaranlage auf dem Dach hat oder plant, denkt irgendwann unweigerlich über eine Frage nach: Was passiert mit dem Strom, den ich selbst gar nicht brauche – und den meine Mieter theoretisch gut gebrauchen könnten? Genau hier setzt das Mieterstrommodell an. Seit dem Mieterstromgesetz von 2017 gibt es in Deutschland einen rechtlichen Rahmen, der es Hauseigentümern erlaubt, Solarstrom direkt an ihre Mieter zu verkaufen – ohne dass der Strom das öffentliche Netz durchläuft.

Klingt einfach. Ist es in der Praxis aber nicht immer. Gerade in Berlin, mit seiner sehr spezifischen Mieterstruktur, dem hohen Anteil an Mietwohnungen und den Besonderheiten des Berliner Netzbetreibers, lohnt es sich, genauer hinzuschauen. In diesem Beitrag erkläre ich Ihnen, was hinter dem Mieterstromkonzept steckt, welche Voraussetzungen Ihr Gebäude erfüllen muss und wo die häufigsten Stolperstellen liegen.

Was ist Mieterstrom – und was unterscheidet es vom normalen Eigenverbrauch?

Beim klassischen Eigenverbrauch nutzen Sie als Eigentümer den Solarstrom, den Ihre Anlage produziert, selbst – etwa für Heizung, Haushalt oder eine Wallbox. Überschüssiger Strom wird ins Netz eingespeist und vergütet. Beim Mieterstrommodell geht das einen Schritt weiter: Der auf dem Dach erzeugte Solarstrom wird direkt in die Wohneinheiten Ihrer Mieter geleitet. Der Strom verlässt dabei das Gebäude oder die Liegenschaft nicht.

Der entscheidende Unterschied zur normalen Einspeisung: Sie als Vermieter werden in diesem Modell zum Stromlieferanten. Das bedeutet, Sie schließen mit Ihren Mietern individuelle Stromlieferverträge ab, stellen Zähler bereit und rechnen den Verbrauch ab. Im Gegenzug erhalten Sie – wenn Ihre Anlage beim Netzbetreiber korrekt angemeldet ist – den sogenannten Mieterstromzuschlag, der über das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) geregelt ist.

Welche Voraussetzungen muss Ihr Berliner Gebäude erfüllen?

Nicht jedes Berliner Mietobjekt eignet sich gleichermaßen für ein Mieterstrommodell. Folgende Punkte sollten Sie vor einer Entscheidung prüfen:

• Gebäudetyp: Das Mieterstromgesetz gilt ausdrücklich für Wohngebäude. Reine Gewerbeimmobilien sind ausgeschlossen. Gemischt genutzte Gebäude können unter bestimmten Umständen einbezogen werden.
• Anlagengröße: Die Solaranlage darf maximal 100 kWp leisten, um den Mieterstromzuschlag zu erhalten. Für ein typisches Berliner Mehrfamilienhaus mit 6 bis 12 Einheiten sind Anlagen zwischen 15 und 50 kWp realistisch.
• Dachfläche und Ausrichtung: Berliner Altbauten haben oft gut geeignete Flachdächer oder Satteldächer mit ausreichend Südausrichtung. Wichtig ist eine vorige Dachprüfung – statisch und bautechnisch.
• Zählerinfrastruktur: Jede Mieteinheit braucht einen eigenen Zähler. In vielen älteren Berliner Gebäuden ist die Zählerstruktur sanierungsbedürftig – das kann zusätzliche Kosten bedeuten.
• Netzanschluss: Über das Netz von Stromnetz Berlin (der Netzbetreiber für das Stadtgebiet) müssen Restmengen bezogen werden können – wenn der Solarstrom nicht ausreicht, beziehen Mieter automatisch Netzstrom.

Wenn Sie sich noch nicht sicher sind, ob Ihr Dach überhaupt geeignet ist, empfehle ich Ihnen, zunächst einen unverbindlichen Solarcheck zu machen oder direkt eine persönliche Beratung zu vereinbaren.

Was bedeutet das rechtlich – und wo liegen die Fallstricke?

Der größte Knackpunkt beim Mieterstrom ist der Wechsel der Rolle: Sie werden als Vermieter plötzlich zum Energieversorger. Das hat weitreichende Konsequenzen:

• Stromliefervertrag: Sie müssen mit jedem Mieter einen separaten Liefervertrag abschließen. Dieser muss bestimmten gesetzlichen Anforderungen genügen – unter anderem muss der Preis transparent ausgewiesen sein und Sie dürfen maximal 90 Prozent des örtlichen Grundversorgungstarifs verlangen.
• Koppelungsverbot: Sie dürfen den Mieterstromvertrag nicht mit dem Mietvertrag koppeln oder als Bedingung für die Wohnung darstellen. Mieter müssen weiterhin frei wählen können, von wem sie ihren Strom beziehen.
• Reststrombezug: Für Zeiten, in denen Ihre Anlage nicht genug produziert (nachts, im Winter), müssen Mieter Reststrom beziehen können. Sie müssen also sicherstellen, dass ein Lieferant für diesen Reststrom vorhanden ist – entweder Sie selbst über einen Rahmenvertrag mit einem Versorger oder der Mieter regelt das separat.
• Abrechnung und Messung: Sie sind für die korrekte Verbrauchsmessung und Abrechnung verantwortlich. Das erfordert eine saubere Zählerstruktur und idealerweise eine geeignete Abrechnungssoftware oder die Beauftragung eines Dienstleisters.

Lohnt sich Mieterstrom in Berlin wirtschaftlich?

Die ehrliche Antwort lautet: Es kommt darauf an. Mieterstrom ist kein Selbstläufer, aber für gut ausgelastete Mehrfamilienhäuser kann es eine attraktive Zusatzrendite bedeuten. Die folgende Tabelle gibt Ihnen eine grobe Orientierung für typische Berliner Szenarien:

Bitte verstehen Sie diese Zahlen als grobe Richtwerte. Die tatsächliche Wirtschaftlichkeit hängt von Ihrem spezifischen Gebäude, dem Stromverbrauch Ihrer Mieter, den lokalen Installationskosten und dem gewählten Betreibermodell ab. Für eine belastbare Kalkulation empfehle ich immer eine individuelle Planung – schauen Sie dazu gerne unter unsere Leistungsübersicht oder werfen Sie einen Blick auf unsere Anlagenpakete.

Berliner Besonderheiten: Was Sie vor Ort wissen sollten

Berlin ist keine homogene Stadt. Je nach Bezirk und Gebäudetyp gibt es unterschiedliche Voraussetzungen. Einige Punkte, die in der Praxis immer wieder relevant werden:

• Denkmalschutz: In Bezirken wie Mitte, Prenzlauer Berg oder Charlottenburg stehen viele Gebäude unter Denkmalschutz. Eine Solaranlage auf dem Dach ist dann nur mit Genehmigung des Denkmalamts möglich – manchmal gar nicht. Das ist unabhängig vom Mieterstrommodell zu klären.
• Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG): Gehört das Gebäude einer WEG, muss die Installation und der Betrieb einer Mieterstromprojekts von der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Das kann zeitaufwendig sein.
• Netzbetreiber Stromnetz Berlin: Die Anmeldeprozesse beim Berliner Netzbetreiber gelten als aufwendiger als in Brandenburg. Planen Sie ausreichend Vorlaufzeit ein – erfahrungsgemäß mehrere Wochen bis Monate.
• Berliner Solarförderung: Das Land Berlin hat 2020 eigene Förderprogramme aufgelegt, die auch für Vermieter mit Mieterstromvorhaben relevant sein können. Informieren Sie sich zusätzlich über die Förderwege und Ablauf bei solarsorglos.de.

Kann ich als Vermieter meine Mieter zur Abnahme von Mieterstrom verpflichten?

Nein. Das Mieterstromgesetz schließt eine Kopplung von Miet- und Stromliefervertrag ausdrücklich aus. Mieter können den Mieterstrom freiwillig beziehen, müssen aber weiterhin die Wahl haben, einen anderen Stromanbieter zu nutzen. Ein Anreiz durch günstigere Preise ist erlaubt – eine Pflicht nicht.

Was passiert mit dem Solarstrom, wenn ein Mieter keinen Mieterstrom beziehen möchte?

Dieser Strom wird entweder von anderen Mietern verbraucht, die am Mieterstrommodell teilnehmen, oder er wird ins öffentliche Netz eingespeist und zum geltenden Einspeisevergütungssatz vergütet. Eine Anlage läuft also nie ins Leere – nicht verbrauchter Strom wird immer vergütet.

Muss ich als Vermieter mit Mieterstrom ein Gewerbe anmelden?

Das hängt vom Umfang ab. In vielen Fällen wird Mieterstrom steuerlich als gewerbliche Tätigkeit eingestuft, besonders wenn der Strombezug über den eigenen Bedarf hinausgeht. Eine steuerliche Beratung durch einen Fachmann ist hier dringend zu empfehlen – das ist keine Frage, die ein Solarinstallateur abschließend beantworten kann.